西安二手房有多抗跌？存量房利率再降小作文｜房哥问答396期

  问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，小作文存量房降利率，会影响大家提前还贷吗？房贷利率的底是多少，中午聊聊。

  答：可能还是市场反应迟钝，地处西北，涨的时候反应慢，跌的时候也慢，市场好的时候把这叫饱受，市场差把这叫稳健。

  根据八月份百城二手房中指研究院统计数据，二手房屋平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，已连跌28个月，同比跌幅为6.89%。

  降价换成交量不仅是西安，全国都是如此，目前新房有政策支撑，二手自由发展，但二者不是独立的，二手行情的持续走低，必然会影响买新房的信心。

  再看西安本身，每月稳定8000+以上的成交量，但成交均价约12000+左右，且100㎡以内的小面积是主力，说明当下二手房完全是刚需的市场。

  比较难受的是21年前高价买在新区，或者刚需社区大户型的业主，眼瞅着买在高位，急于出手止损，对于多数18年前买房的，早已享受了西安房价的上涨红利。

  当年均价6500买的，最高点小区能卖23000+，如今市场不好，能卖17000+，赚多赚少的区别，不存在血亏割肉，还是房东心态的问题。

  反而是目前买新房的业主，虽然奔着自住改善去的，但开发商借工抵房之名变相降价，背刺业主，才是有必要注意一下的。

  哪有什么独立行情，西安在这波二手降价潮里，反映比较迟钝而已，外加本身均价不高，跌幅不算明显。

  答：同一个区域，能有偏好之争，就已经说明配套的兑现和分布并不平衡，从眼见为实的角度，瞳北仁村周边面貌确实更好一些。

  一方面建设时间早，目前大仁公园、地铁6号线、国际医学中心等都已开业，住宅部分招商、中建、碧桂园、中天、新希望、华宇、中海等也很集中，空地少成型快。

  最核心的卖点是31小、11初，是目前高三范围最优质的配套，周边学区内的新房销量明显更好，大家也是用脚投票。

  瞳南范围有两个抗性，一是兴隆社区，二是缓建的西安南站，未开学的小学，从配套兑现速度上，慢一些，体现在住宅上，瞳南的新房，在容积率，价格，社区配套给的料都更足。

  瞳西目前主要是高科、碧桂园、中海、龙湖，距离未来之瞳最近，但周边都是工地，学校也还未兑现，最关键的是西侧还有大量的住宅用地待开发，不缺地，也不缺房子。

  高新三期本身就是一个需要做时间朋友，与区域共成长的地方，赶上地产下行，大家担忧大于信心的情况下，瞳北的所见所得更加稳妥。

  答：作为房子而言，能吸引人买的点无非就四个，没地住的刚需，小换大的改善，当资产的投资和上学用的多数人。

  目前的新房，吸引刚需的能力很弱，价格高且位置远，叠加二手房降价，真刚需多数都在二手房。

  改善一直稳定需求，但也更加挑剔，要么是已经改善过的，要么是观望等待好位置，好房子的，短期很难是市场的主力。

  当投资不用多说，目前西安多数房子是没有投资前景，只有自住价值，开发商折扣背刺，二手房业主背刺，区域配套兑现背刺，外加整体房价不涨，想吃红利没那么容易了，记住房住不炒。

  最后是上学自用，六年小学，三年初中对多数人都是刚需，知识改变命运的观念根深蒂固，高考又是重中之重，这个链条上，好学校，好成绩，好前途的思维驱使下，大家对名校学区房趋之若鹜。

  同时上学需求，名校引力，又能很好带动新区土地，新房销量，人口，产业导入，自身也是优质配套，因此这波五大名校外扩也是必然，越往后，会看到更多铁一、西工大、师大、交大、高新名校+的落地。

  答：多数人的心态还是再等等，看看最近曲江二期，浐灞，包括经开，高新小区的成交价，就会发现，二手房还在降，越老，越旧，越小，临路，顶楼的降价越凶，二手房的筑底时间还没有到。

  对于房东而言，最着急的是投资选择失误，如今站在高点上，为自身割肉卖房的，不太着急的是手握次新房，还有不错的学区的，最不急的是买的早价格低，早卖晚卖都不亏的。

  对于买家而言，大户型看二手房的就很少，相比新房户型，环境，配套，老小区吸引力很有限，有这个购买能力的， 更看重房子和地段本身，简单降价很难打动人。

  而刚需的买家，对价格很敏感，尤其怕买了后价格还在降，在一些大型社区，万科金色悦城、御锦城、浐灞半岛、融侨馨苑、华清学府城等，由于房源多，买家少，卖家竞争非常激烈，买家更有讨价还价的余地。

  所以，二手房所谓的最佳时间，完全看自己是上述哪一类人，改善还是先看新房，刚需二手房可完全等。

  答：说明商业和房价没有必然的关系，在西安，这样的案例很多，比如西部大道的宜家荟聚，大兴新区的老城根、龙湖星悦荟，长安的万科广场，城东的益田假日，城北的盛龙广场、印象城，南稍门的中贸广场等。

  商业主要追求的是人流量，尤其是一些高密度住宅区，又是主城区交通便利的，商业扎堆，而住宅要的是舒适度，配套，城市界面，学校，大品牌聚集等等。

  西安高房价的区域，要么环境宜人比如曲江，要么产品稀缺，比如别墅，要么学校很强，比如高新，没有一个是因为旁边有大型商业的原因。

  再说大兴新区本身，二环内交通便利，又有八号线地铁，区域城改，安置，保障房，老小区居多，人流量和非流动人口巨大，商业在这里，不愁人流量，但人均消费也不会高，逛的多买的少。

  附近的商品房，除早期龙湖、天朗、融创、鑫苑外，没太多高品质小区，且清一色高层为主，没有稀缺度，外加周边优质公办学校的长期缺乏，房价涨不上去再正常不过了。

  答：有朋友说是外媒传言先放风看大家反映，反响好顺势推出，不好就说它造谣，进退都有余地。

  目前存量房利率下调的呼声主要还是新房和存量利率差距很大，新房有的城市都破3了，存量普遍还在4.3，确实也不够公平，难度最大的是银行，房贷利息本就是稳定且持续的收入来源，轻易不会割肉。

  目前银行净息差已经低于1.8的业内红线，再降存量房利率，银行收入受损，不会简单松口的，但长期看，割肉总比没肉吃好，利率不统一，对于普通人，提前还贷减少利息是最有效的办法。

  大量的提前还贷相当于银行没了房贷利息收入，与之相比，降一点利率，只要贷款人数总量够大，还是利大于弊。

  更核心的是应该建立联动机制，即不管何时贷款，利率都已当下的最新为准，这样大家对于买房贷款也更有信心，不会担心利率背刺，对促进消费也是一件好事。

  答：消息是准确的，浐灞十校已经更名陕西师范大学西安浐灞教育集团启源校区，算是师大的名校+。

  今年西安新的名校+不少，未央有了高新系的团结实验学校，经开有了较大系的三校，曲江有了交大系的三初，浐灞有了师大系的十校，港务有了铁一系的八小南校区，和陆港五小，长安，雁塔，沣东等也都在落地名校+。

  对于原本新学校，有了名校的师资，管理经验，吸引力加持，发展会更快，但毕竟和本部还是有差距，需要一些时间，生源和老师的沉淀，名校+落地后不同学校的含金量也是不一样的，家长关注的还是中高考成绩。

  未央湖板块，目前关注度较少，虽有地铁，公园资源，但学校一直吸引力有限，十小挂师大牌子挺好的，起码周边业主还是心生欢喜的。

  不要指望挂牌了就是100分，对于原本60分的，如今70分已经足以让普通人满足了。

  答：别看四代住宅遍地，但在雁塔这是第一个，原本金地的地，给了中海开发，建面约116-180㎡，刚改小区，就在高新华府隔壁。

  这个区域最大的优势是人气很足，周边金地、海亮、万科等都是密集高层，整体生活气息十足。

  配套除地铁外，也很齐全，千亩雁南公园，宜家荟聚，山姆，红星美凯龙商业，学校雁塔二小、二中、大雁塔西沣分校。

  中海作为在西安发挥一直较稳定的央企，入场西沣路还是能等的，目前附近新房均价19000+左右，可选有陕建、泰发祥、龙湖、中粮等，横跨雁塔，长安。

  二手房部分，金地、海亮、万科、融创、新城等大量二手房，均价已破2万+，且房源众多，都可以谈，虽然产品旧一点，但价格上的优势更强。

  对于中海而言，这不是一个住宅稀缺的区域，海量二手存量，外加公园东侧杜城还有不少土地出让，西部大道上也是新房分流，有需求但不稀缺。

  因此，产品创新很重要，同时价格不宜太高，比二手产品高，和周边新房价格相当，同时又是四代住宅，有品牌溢价有大赠送，会好卖很多。